תקנת השוק

תקנת השוק היא הסדר משפטי המטפל בתוצאה של מכירת נכס על ידי מי שאינו בעליו. תקנת השוק מאפשרת לרוכש, אם מילא אחר תנאים מסוימים, וביניהם שהעסקה נעשתה בתום לב, לזכות בבעלות בנכס למרות הפגם בהעברה הקניינית. מקור המונח 'תקנת השוק' הוא במשפט העברי, אם כי שם משמעותו שונה במקצת. כשמדובר במקרקעין, תקנת השוק אינה מועילה לבטל זכויות קניין שאינן טעונות רישום בטאבו (פומביות) - כמו: שכירות קצרה או זיקת הנאה מכוח שנים.

תקנת השוק נכללת בדיני התחרות. במצב בו יש מספר מתחרים על אותו מוצר, יש בידי תקנת השוק את היכולת להכריע במקרים מסוימים, מי מהשחקנים קנה לעצמו זכויות בנכס כדין.

מבוא

בתקנת השוק הושלם השלב הקנייני, לכן תקנה זאת מהווה חריג לשאר דיני הקניין. מחד, עומדת ההגנה על הבעלות של הבעלים המקורי ומאידך, עומד האינטרס לעידוד וביטחון בעסקאות של הקונה ושמירה על מהימנות המרשם (היכן שקיים כזה). כלל בסיסי בדיני קניין קובע שאדם אינו יכול להעביר זכויות רבות מאלה שיש לו (בלטינית: nemo dat quod non habet). לכן אדם שאיננו הבעלים של הנכס אינו יכול למכור אותו או לעשות בו עסקאות אחרות כמו למשל למשכן אותו. בגלל אופיים המיוחד של דיני קניין (שלא מאפשרים לחלוק בנזק כמו בנזיקין למשל), כל מאבק שכזה הופך ל'מאבק על כל הקופה'. לכן, כדי לאפשר חיי מסחר תקינים שלא מצריכים בדיקות יקרות ומעמיקות בכל פעם, תקנת השוק יוצרת חריג לכלל זה.

במשפט הישראלי יש כמה תקנות שוק, החלות במצבים שונים (ולכן גם התנאים לגיבושן שונים). מטרת כל תקנה להבטיח אינטרס ציבורי מסוים, כגון חיי מסחר תקינים (המודגש יותר במיטלטלין) או הסתמכות על המרשם (המודגש יותר במקרקעין), באופן המאפשר לקונה ליהנות מהנכס שרכש.

הצדדים אשר מתחרים אחד בשני על הזכויות בנכס, זרים אחד לשני ואין ביניהם קשר חוזי ישיר.

ההכרעה המשפטית צריכה לאזן בין הצדק החברתי והחלוקתי, ובין ערך הקניין האישי של הבעלים. השאלה הנשאלת לרוב בדיני התחרות, היא כיצד ניתן להכריע בין שני מתחרים, אשר הם לכאורה בעלי זכות שווה בנכס. על פי ספרו של דויטש, ישנם מספר ערכים העומדים בבסיס העדפה של מתחרה אחד על משנהו. האיזון בין המתחרים הוא האלמנט הראשון. יש לבדוק מחד את רמת ההסתמכות של כל צד, השינוי לרעה שחל עקב פסיקה לטובת אחד מהצדדים, טיב התנהגות הצדדים וכדומה. מאידך גיסא, יש לקחת בחשבון שיקולי יעילות לעניין "מונע הנזק הטוב ביותר".

על פי פס"ד גנז, מונע הנזק הטוב ביותר מחויב במניעת הנזק ואם אינו מונע את הנזק, ייתכן ויחשב לרשלן, מה שעלול לעלות לו בזכותו בנכס. בתקנת השוק, מונע הנזק הטוב ביותר הוא הרוכש (שכן הבעלים אינו יודע על הגזלה) ועל כן מוטלות עליו חובות על פי חוק, ביניהן בדיקת זהות המוכר ועמידה בתנאי תקנת השוק.

תקנת השוק במקרקעין

סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 אשר כותרתו היא "רכישה בתום לב" קובע כי:

מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.

מהאמור בסעיף עולה, כי קיימים ארבעה תנאים מצטברים לקבלת ההגנה לרוכש הזכויות במקרקעין:

1. מדובר במקרקעין מוסדרים (הרשומים במרשם המקרקעין, המכונה טאבו, ועברו הליכי הסדר ומדידה לאחר קום המדינה).
2. הקונה שילם תמורה עבור העסקה והעברת הקניין הושלמה. מטעם זה, בעסקאות מתנה לא יכולה לחול תקנת השוק. ע"פ הפסיקה, ההנחה היא כי מי שלא הושלם רישומו כנראה עדיין לא שילם את כל התמורה – ולכן הבעלים המקורי יפסיד יותר אם נשאיר את המצב על כנו. במציאות, במרבית המקרים הסכום המלא כבר שולם וההמתנה היא רק מבחינה פרוצדורלית.
3. תום לב: הקונה רכש את המקרקעין בתום לב ושילם את מלוא התמורה, למוכר שהיה רשום בטאבו כבעל הזכויות, ללא ידיעה כי הזכויות שייכות לאדם אחר. לפי הלכת סונדרס, תום הלב צריך להימשך מתחילה ועד סוף העסקה, עד לאחר רישום הקונה בפועל. (תום הלב הנדרש הוא סובייקטיבי: העדר ידיעה של הקונה על כך שמי שמכר לו את הזכויות אינו בעל הזכויות בנכס).
4. הסתמכות על הרישום: הקונה צריך לבדוק את הרישום בטאבו, והרישום צריך להיות שגוי ובפועל להטעות את הקונה. לכן, בעסקאות שנעשו באמצעות התחזות או ייפוי כוח מזויף לא תעמוד לקונה תקנת השוק – הרי לא נפל פגם במרשם.

תקנת השוק במקרקעין קובעת כי כאשר מתקיימים כל התנאים האלו, יהא כוחה של זכות הקונה יפה אף אם הרישום בפנקס הזכויות לא היה נכון. נטל ההוכחה כי כל התנאים מתקיימים מוטל על הטוען לתחולתה של תקנת השוק. אם רוכש הזכויות לא עומד בנטל להוכיח את התנאים כולם, מעמדו של הבעלים המקורי של הזכויות לא ייפגע, והרישום בטאבו יתוקן בהתאם.

לעומת זאת אם רוכש הזכות יוכיח את התקיימות מכלול התנאים, הוא יקבל הגנה וזכותו תגבר על בעל הזכויות המקורי.

תקנת השוק במקרקעין מפורשת בצורה צרה, ונוטה יותר לטובת הבעלים המקורי.

כחלק ממכלול הפתרונות שהוצעו במסגרת הדיון על חוק ההסדרה הוזכרה גם תקנת השוק לפתרון אפשרי של מעמדן המשפטי של אדמות שבעליהן עתרו לבית המשפט בבקשה להרוס בתים בהתנחלויות ששוכנים עליהן.

תקנת השוק במכר מיטלטלין

סעיף 34 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 אשר כותרתו היא "תקנת השוק" מסדיר את תקנת השוק במיטלטלין וקובע:

נמכר נכס נד על ידי מי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר והמכירה הייתה במהלך הרגיל של עסקיו, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בממכר אף אם המוכר לא היה בעל הממכר או לא היה זכאי להעבירו כאמור, ובלבד שהקונה קנה וקיבל אותו לחזקתו בתום-לב

מהאמור בסעיף עולה, כי קיימים תנאים מצטברים לקבלת ההגנה לקונה נכס מיטלטלין:

1. המוכר עוסק במכירת נכסים אלה. אין דרישה לתחום עיסוק עיקרי אלא רק למכירת נכסים מסוג הממכר, ושהעסקה נעשתה במהלך עסקיו הרגיל.
2. הקונה שילם את התמורה שנקבעה לשם ביצוע העסקה. בפסק דין כנען הכריע בית המשפט שיש צורך בתמורה ממשית (כלומר, שווה או לפחות קרובה לערך האמיתי של הנכס).
3. תום לב: הקונה צריך לבצע את העסקה בתום לב וללא חשד כי ישנה בעיה בעסקה. (תום הלב הנדרש הוא סובייקטיבי: העדר ידיעה של הקונה על כך שמי שמכר לו את הנכס אינו בעליו ואינו זכאי למכרו).
4. קבלת החזקה והשלמת קניין: נדרשת הן העברת בעלות והן העברת חזקה על הנכס.

תקנת השוק במיטלטלין קובעת כי כאשר התנאים האלו מתקיימים, עוברת הבעלות במיטלטלין לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת, אף אם המוכר לא היה הבעלים החוקיים של המיטלטלין או לא היה רשאי למכרם לקונה.

יש לציין כי בניגוד לתקנת השוק במקרקעין תקנה זאת נוטה יותר לטובת הקונה, וזאת על מנת לעודד עסקאות ומסחר מהיר בנכסי מיטלטלין.

תקנת השוק במשכון

למה צריך תקנת השוק במשכון? המשכון ניתן במצב של הלוואה. הכלכלה המודרנית מסתמכת על הלוואות, לפיכך המחוקק רצה לתמוך בנותני הלוואות כדי לעודד עסקאות אשראי בשוק. לפיכך, ההגנה היא על שוק נותני האשראי (שהרי מהווה מנוע צמיחה מס' 1 במשק).

תקנה השוק בנושא מעוגנת בסעיף 5 לחוק המשכון: "נכסים נדים שמושכנו כשהיו בהחזקתו של הממשכן והם הופקדו כאמור בסעיף 4(2) או שמשכונם נרשם כאמור בסעיף 4(3), יהיה כוחו של המישכון יפה לכל דבר, אף אם הממשכן לא היה בעל הנכסים או לא היה זכאי למשכנם, ובלבד שהנושה פעל בתום-לב והנכסים באו לידי הממשכן על דעת בעליהם או על דעת מי שהיה זכאי להחזיקם".

כלומר החוק והפסיקה שפירשה אותו דורשים את התקיימותם של מספר תנאים מצטברים על מנת שתחול תקנת השוק במשכון ותעניק תוקף למשכון, הגם שהנכס מושכן מבלי שהייתה לממשכן הזכות למשכנו:

1. תום לב. הכוונה הן לתום לב שמתייחס להיעדר ידיעה על כך שלממשכן אין את הזכות למשכן את הנכס, והן חובת זהירות המחייבת את בעל המשכון לערוך בדיקות סבירות על מנת לוודא כי הנכס בר משכון. (כלומר תום לב סובייקטיבי ותום לב אובייקטיבי).
2. תמורה (התמורה נובעת מכך שמדובר במשכון שבא להבטיח החזר של חיוב כלשהו, למשל רכב שממושכן לבנק כבטוחה להחזר הלוואה שניטלה מהבנק - ההלוואה היא התמורה).
3. מיטלטלין בלבד- (במשכון מקרקעין שמכונה משכנתה חל ס' 10 לחוק המקרקעין).
4. הממשכן מחזיק בנכס המיטלטלין בעת המשכון- בעל המשכון מסתמך על ההחזקה ומסיק כי המחזיק רשאי למשכנו.
5. השלמת הקניין- על ידי רישום המשכון או על ידי הפקדתו בידי הנושה.
6. העברה רצונית של הנכס שמושכן – המחזיק כדין בנכס העביר בצורה רצונית את ההחזקה בנכס למי שמשכן את הנכס, לכן יש לו חלק מהאשמה.

לקריאה נוספת

• 5664/93 כנען נגד ארצות הברית, פ"ד נא(1) 114.
• 167/75 קיבוץ גליל ים נגד שעתל, פ"ד לא(1) 236.
• 526/75 רובינשטיין נגד אלקלעי, פ"ד לא(2) 746.
• 716/72 רוזנשטרייך נ' חברה א"י לאוטומובילים בע"מ, פ"ד כז(2) 709.
• ע"א 7916/13 ג'אביט נ' עו"ד סיגל רוזן-רכב (2014).
• ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי (2013).
• ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (2014).
• אורי שטורזמן, השבת הגזילה ותקנת השוק (הפרקליט, תשל"ט).
• טל בנד, אסף פרוזנר תקנת השוק במכר מכוניות-האמנם?! (משפטים, תשמ"ד).
• איל זמיר, חוק המכר, תשכ"ח-1968 (פורסם על ידי המכון למחקרי חקיקה של האוניברסיטה העברית תשמ"ז-1987, במסגרת פירוש לחוקי החוזים, בעריכת ג. טדסקי). סעיף 34.
• נחום רקובר, "המסחר במשפט העברי",ירושלים תשמ"ח, שער שני - תקנת השוק במשפט העברי.