איזור (תכנון ערים)

אִיזוּר או הפרדת שימושים (באנגלית: Zoning או: Single-Use Zoning) הוא תהליך חלוקת הקרקעות ברשות מקומית או עירייה על פי אזורים (לדוגמה: מגורים, תעשייה, משרדים, מסחר), שבהם ישנו שימוש בודד או הגבלות שונות לקרקע מסוימת. סוג האזור קובע אם ניתנת הרשאה לתכנון ופיתוח נתון, כמו גם את צורת המבנים והבניינים, גובהם ומיקומם. מגמה הפוכה היא עירוב שימושים – מדיניות תכנונית לשילוב כמה שימושים באותו המרחב, החל מרמת הבניין, דרך הבלוק העירוני והרחוב ועד רמת השכונה או האזור. הנחיות להפרדת שימושים נועדו להנחות צמיחה והתפתחות עירונית או אזורית על פי כללים מוגדרים. תהליך האיזור עושה שימוש בתכנון שימושי קרקע לצורכי תכנון ערים ואזורים.

רקע היסטורי

יש עדויות לכך שבוצעו סיווגים שונים לקרקעות החל מהעת העתיקה. עד למהפכה התעשייתית, רוב העבודות היו בבתים ולכן אזורי המגורים שימשו כמקומות העבודה, הייצור והסחר. במאה ה-18 וה-19, החל תהליך של מעבר מקומות העבודה למפעלים, יחד עם עלייה בצפיפות וזיהום. הדבר הוביל מעצבי מדיניות לשקול הפרדת שימושים, ובמדינות מתפתחות באירופה נאסר על תעשיות מזהמות במיוחד להיבנות במרכזי מגורים, וחלה עלייה ברגולציה. תכנון הערים ביקש לשפר את תנאי המחיה באמצעות מדיניות תכנונית של אזור, כך שהתעשייה המזהמת הורחקה מאזורי המגורים. המדיניות הפכה לרווחת בסוף המאה ה-19 והפכה לשיטת התכנון השלטת בעולם המערבי שלאחר מלחמת העולם השנייה, ובמקביל הלכה והתפתחה מגמת הפרבור.

סוגים ושימושים

קיימות מספר קטגוריות באזורים אורבניים: מגורים, מגורים-מסחר, מסחר, תעשייה ואזורים פתוחים (כגון מגרשי ספורט ושדות תעופה). את אלו ניתן לחלק לקטגוריות נוספות, למשל סוגי שונים של אזורי מסחר – חנויות, משרדים; תעשייה – תעשייה כבדה, מחסנים; מגורים – ארעיים (בתי מלון, מוטלים) או קבועים (בתי מגורים). פעולות של אזור יכולות לכלול רגולציה של פעילויות המותרות במקום, סוג הבנייה המותרת (בתים פרטיים, רבי קומות), גובה הבניינים, צפיפותם, הנחיות ליצירת מקומות חנייה, ובמקרים של אזורי תעשייה – פליטת מזהמים, רעש, ועוד. שטחי קרקע מחולקים על ידי רשויות לאזורים שבתוכם מותרים שימושים שונים. לפיכך הפרדת שימושים היא גם טכניקה של תכנון השימוש בקרקע בתור כלי לתכנון עירוני. המילה נגזרת מהפרקטיקה של "ייעוד שטח מסוים" כדי לערוך מיפוי המסדיר את השימוש, הצורה, העיצוב והתאימות של פיתוחו. מבחינה חוקית, תוכנית זו מיושמת בדרך כלל כחוק עזר בהליכים המתאימים.

טענות בעד מדיניות של אזור עומדות על כך שתהליך זה שומר על האינטרסים השכונתיים, שומר על אופי השכונות (למשל, מניעת עלייה בצפיפות או הפיכת אזורי מגורים לאזורי מסחר), תוך מקסום הרווחה הכללית ושמירה על משאבים/מוסדות. הדבר אמור להגן על תושבי שכונות, שרשאים להחליט אם להקל בהגבלות ולהעניק פיצויים כשנדרש. מבקרי הגישה טוענים לפגיעה בהון החברתי, לריחוק מקומות עבודה וכתוצאה מכך לשהייה וזמן רב בדרכים, מאחר שיש לעבור מרחק רב על מנת להגיע למקומות – בין אם מדובר בעבודה או בילוי.

ראו גם

• עירוב שימושים
• תכנון ערים ואזורים אסטרטגי

קישורים חיצוניים

• science/zoning-geology, topic/zoning-code איזור, באתר אנציקלופדיה בריטניקה (באנגלית)